La location à court terme de votre résidence principale ou de votre propriété de vacances

15 jan 2018
Residence secondaire et location a court terme de la residence principale

Par Greg Ott, CPA, CFP, Groupe de planification du patrimoine, Clientèle privée, une division de CI Conseil Privé S.E.C.

Vous avez des amis ou des voisins qui ont commencé à louer tout ou une partie de leur résidence principale ou de leur propriété de vacances sur un site Web de location à court terme, et vous pensez en faire de même.

Mais, cela pourrait-il avoir des répercussions sur l’exemption pour résidence principale, laquelle pourrait autrement mettre la plus-value de leurs propriétés à l’abri de l’impôt?

Si votre motif est strictement personnel, par exemple, vous voulez louer à court terme afin de pouvoir payer certains coûts liés à votre propriété, comme la garde de la maison ou de votre animal domestique pendant votre absence, ou encore pour vous procurer de la compagnie et un peu plus de sécurité, cette utilisation de votre propriété peut ne pas avoir de répercussions sur votre déclaration de revenus.

Par contre, si votre motif est de réaliser un profit sur la location de toute ou une partie de votre propriété, ce revenu pourrait être assujetti à la règle de présomption de disposition découlant du changement de l’utilisation d’une partie de votre propriété pour en tirer un revenu.

Un changement partiel d’utilisation est avéré selon le pourcentage de la superficie qui est loué, ou selon le pourcentage de temps au cours duquel une partie ou toute votre propriété est louée.

En général, si l’usage d’une partie de votre propriété changeait d’un usage personnel à un usage locatif, ce changement serait réputé être une disposition de cette partie de votre propriété à sa juste valeur de marché, ce qui signifie que vous réaliseriez un gain en capital si la valeur de votre propriété avait augmenté. Vous pourriez peut-être demander l’exemption de résidence principale en supposant que votre propriété est par ailleurs admissible.

Au cours des années subséquentes, vous pourriez être réputé avoir disposé d’une plus grande partie de votre propriété si l’usage de cette dernière changeait.

Si vous décidiez finalement de vendre votre propriété, ou que vous étiez réputé l’avoir vendu, notamment à votre décès, le gain en capital réalisé sur la partie de la propriété qui est réservée à l’usage personnel pourrait être compensé par l’exemption pour résidence principale (le cas échéant), tandis que le gain réalisé sur la partie de la propriété qui est réservée à l’usage locatif serait assujetti à l’impôt.

Il est important de savoir que même si une partie de la propriété était utilisée aux fins de production de revenus, l’Agence de revenu du Canada n’applique pas généralement la présomption de disposition sur un changement partiel de l’usage de la propriété et considérera la propriété entière comme étant une résidence principale lorsque les conditions suivantes sont réunies :

  • L’usage de la propriété à titre de résidence principale est plus important que l’usage aux fins de production de revenus;
     
  • Aucun changement structurel n’a été apporté à la propriété; et
     
  • Aucune déduction pour amortissement aux fins fiscales n’est demandée pour la propriété.

Outre les conséquences en matière d’impôt sur le revenu provenant de la location à court terme, vous devez aussi tenir compte, entre autres, de la réglementation, des exigences, et des interdictions locales, municipales et du conseil d’administration du condominium, ainsi que de l’assujettissement à la TVH, à la TVP, à la TPS et à la TVQ et de l’assurance de responsabilité civile.

Si vous envisagez de louer votre propriété à court terme, il y a plusieurs risques potentiels qui devraient être évalués par votre conseiller financier, votre fiscaliste et votre conseiller juridique.

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